Contrato de Arras auf Mallorca: Was Käufer wirklich wissen sollten

Wie sicher ist Ihre Anzahlung auf Mallorca?

Auf dem Markt in Palma hört man das Reifenquietschen der Lieferwagen, vom Mercat de l'Olivar weht Basilikumduft herüber und irgendwo in einem Notarbüro unterschreibt gerade jemand den Contrato de Arras. Für viele Käufer aus Deutschland ist dieser Vertrag ein Schlüsselstück im Kaufprozess – und zugleich eine Stelle, an der Fehler teuer werden können. Die Leitfrage ist einfach: Schützt der Arras Sie wirklich – oder öffnet er Türen für Überraschungen?

Was der Arras formal regelt — kurz und knapp

Der Contrato de Arras hält Reservierung und Absicht schriftlich fest: Immobilie, Preis, Anzahlung, Fristen zur notariellen Beurkundung. In Spanien gibt es drei Typen, die Sie kennen müssen: arras confirmatorias (Teilzahlung, Rücktritt mit Schadensersatz), arras penales (Vertragsstrafe) und am häufigsten bei Private-Deals arras penitenciales (einseitiger Rücktritt möglich – Käufer verliert Anzahlung, Verkäufer zahlt doppelt zurück).

Wenig beachtet — die echten Risiken

Was selten in Checklisten steht: Ein sauber formulierter Arras klärt nicht automatisch Punkte, die in der Praxis Ärger machen. Dazu gehören:

Ungenügende Recherche im Grundbuch: Belastungen, Hypotheken oder Vorkaufsrechte sind ohne eine aktuelle „nota simple“ leicht zu übersehen. Ein Verkäufer kann schuldenfrei wirken und ist es nicht.

Gemeinschaftsschulden der Eigentümergemeinschaft: Offene Beiträge zur comunidad haften oft noch nach dem Eigentumsübergang, wenn nicht vertraglich ausgeschlossen. Weitere Infos finden Sie in unserem Artikel über Vorauszahlungen auf Mallorca.

Fehlende Baulizenzen oder spätere Forderungen der Gemeinde: Nicht genehmigte Anbauten, Pools ohne Lizenz oder Probleme mit der licencia de primera ocupación können teuer werden.

Konkrete Klauseln, die im Arras nicht fehlen sollten

Ein Standardvertrag genügt oft nicht. Achten Sie darauf, diese Punkte ausdrücklich aufzunehmen:

1) Due Diligence-Klausel: Der Kauf steht unter der Bedingung, dass der Käufer innerhalb einer festen Frist (z. B. 15 Tage) Einsicht in Grundbuch, Lastenverzeichnis und Rechnungen der Comunidad nehmen kann.

2) Hypotheken-/Schuldenfreiheit: Verpflichtung des Verkäufers, alle Belastungen vor der Escritura zu löschen, oder eine klare Regelung, wer welche Kosten trägt.

3) Finanzierungsbedingung: Wenn Sie eine Hypothek brauchen, sollte der Vertrag die Möglichkeit zum Rücktritt ohne Verlust der Anzahlung vorsehen, falls die Bank die Finanzierung ablehnt.

4) Notar-/Treuhand-Hinterlegung: Bestehen Sie auf Hinterlegung der Anzahlung beim Notar oder in einem Treuhandkonto des Anwalts – das schützt, falls Dokumente fehlen oder das Eigentum belastet ist.

5) Fristen und Vertragsstrafen konkretisieren: Klare Deadlines für die Unterschrift beim Notar (z. B. 30–60 Tage) und eine Obergrenze für Vertragsstrafen verhindern überraschende Forderungen.

Praktische Schritte vor und nach der Unterschrift

Vor der Unterzeichnung: Besorgen Sie eine nota simple, fordern Sie Verbrauchsrechnungen (IBI, Wasser, Strom) an, prüfen Sie Bauunterlagen und die Eigentümergemeinschaft. Holen Sie eine schriftliche Bestätigung über keine offenen Schulden ein. Weitere Informationen zum rechtssicheren Kauf auf Mallorca finden Sie hier.

Nach der Unterschrift: Vereinbaren Sie die Hinterlegung der Anzahlung beim Notar, lassen Sie eine detaillierte Zahlungsplanung aufnehmen und sichern Sie sich schriftlich gegen nachträgliche Forderungen der Gemeinde oder Dritter.

Warum juristische Begleitung auf Mallorca kein Luxus ist

Spanisches Vertragsrecht unterscheidet sich teils stark vom deutschen. Ein lokaler Anwalt kennt die Feinheiten: Wie liest man die nota simple? Welche Formulierungen im Arras sind typisch riskant? Und wie verhandelt man eine Penalty-Klausel zugunsten des Käufers? Diese Expertise kostet, aber sie kann Sie vor fünfstelligen Überraschungen bewahren. Weitere Tipps hierzu finden Sie in unserem Artikel über Immobilien und Erbschaften auf Mallorca.

Fazit: Mit Augenmaß und konkreten Klauseln handeln

Der Contrato de Arras ist kein reines Formalpapier — er ist der Ort, an dem Risiken verteilt werden. Wer nur die Standardform akzeptiert, geht beim Kauf von Haus oder Finca schnell ein unnötiges Risiko ein. Prüfen Sie Lasten, fordern Sie Fristen, verlangen Sie Hinterlegung bei Notar oder Treuhand und verhandeln Sie Finanzierungs- und Lösungs-Klauseln. Dann wird aus dem Gefühl „endlich angekommen“ auf Mallorca nicht schnell ein Albtraum mit Baustellenlärm und spanischer Papierflut.

Und ein letzter Tipp aus der Praxis: Sprechen Sie die Termine für Notar und Übergabe nicht nur telefonisch ab. Schreiben Sie sie in den Vertrag, am besten mit einer Pönale für den Fall, dass eine Seite unvernünftig verzögert. So bleibt Zeit für Tapas und Meerblick statt endlose Anwaltsschreiben.