Wem gehören die Wohnungen? Wenn Firmen und Fonds Mallorca aufkaufen

Wem gehören die Wohnungen? Wenn Firmen und Fonds Mallorca aufkaufen

14,62 Prozent der Verkäufe auf den Balearen entfielen zuletzt auf juristische Personen – was bedeutet das für das tägliche Leben auf der Insel?

Leitfrage: Verwandelt sich Wohnraum auf Mallorca still und leise in ein Anlageobjekt – und wer zahlt den Preis dafür?

Im vergangenen Jahr gingen auf den Balearen nach offiziellen Registerdaten (siehe Mallorca im Würgegriff der Spekulation: Wenn Wohnungen zu Finanzprodukten werden) rund 14,62 von hundert Immobilienverkäufen an Gesellschaften: Immobilienfirmen, Investmentfonds und andere juristische Käufer. Auf den Balearen wurden insgesamt 14.633 Eigentumsübertragungen gezählt; etwa 2.139 davon endeten in den Händen von Unternehmen – also grob jede siebte verkaufte Wohnung. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Anteil gewachsen, um gut zweieinhalb Prozentpunkte.

Das sind nicht nur Zahlen in einem Amtsblatt. Beim Bäcker auf dem Passeig Mallorca, wenn die Verkäuferin das Brot rausgibt, hört man dieselben Sorgen wie im Viertel Santa Catalina: Junge Familien, die sagen, dass Wohnungen knapp und Mischmieten kaum noch zu finden sind (Wenn Wohnzimmer zu Schlafzimmern werden: Wie Mallorca unter Wohnnot leidet). Auf der Plaça Major reden Rentner über steigende Nebenkosten, vor dem Café am Portixol parken Handwerker-Vans – überall spürt man, dass der Wohnungsmarkt sich verändert.

Welche Triebkräfte stehen dahinter? Zwei Faktoren stechen heraus. Erstens: die Rendite. Steigende Preise machen Wohneigentum zu einem lohnenden Investment (Kaufen und Mieten auf Mallorca: Warum die Preise Einheimische an den Rand drücken). Wer kauft, kann vermieten – kurz-, mittel- oder langfristig – oder Einheiten teilen und mehrere Mieteinkünfte erzielen. Zweitens: steuerliche Überlegungen. Der Erwerb über eine Firma kann in bestimmten Fällen steuerlich günstiger sein als ein direkter Privatkauf, insbesondere im hochpreisigen Segment. Regional unterschiedliche Steuersätze – in den Balearen und auch in Katalonien sind beim Erwerb von Luxusimmobilien vergleichsweise hohe Lasten angesetzt – führen dazu, dass Käufer ihre Strukturen optimieren.

Die Folge: Ein Teil des Angebots wandert in die Hände institutioneller Investoren; Wohnungen werden häufiger als reine Kapitalanlagen gehalten (Fast jede zweite Immobilie auf den Balearen in ausländischer Hand – was heißt das für Mallorca?). Für Nachbarn heißt das weniger Austausch, weil die neuen Eigentümer nicht unbedingt vor Ort sind. Für Mieter heißt das oft höhere Mieten und ein kleineres Angebot an frei verfügbaren Wohnungen.

Was im öffentlichen Diskurs bislang zu kurz kommt, sind drei Punkte: Erstens die Transparenz darüber, wer wirklich hinter einer juristischen Person steht. Zweitens die Wirkung auf die mittlere und niedrige Preisschicht – nicht nur auf Luxusimmobilien. Drittens die praktische Umsetzbarkeit kommunaler Eingriffe: Wie können Gemeinden reagieren, wenn das Instrumentarium fragmentiert ist?

Die Diskussion müsste tiefer gehen: Es reicht nicht, nur über prozentuale Anteile zu reden. Wir brauchen verlässliche Angaben darüber, ob Unternehmenskäufe in großem Umfang Wohnungen leer stehen lassen, in touristische Vermietung überführen oder in units für Kurzzeitmiete umwandeln. Ebenso fehlt oft ein Blick auf die Kettenreaktion: Wenn ein Investor in El Terreno etliche Wohnungen aufkauft (Wem gehört Palma? Wenn Luxus die Arbeiterquartiere leise umlackiert), steigen dort die Mieten – in Folge suchen Menschen günstigere Ecken, was Druck auf andere Viertel erzeugt.

Wie könnte man Gegensteuer geben? Hier einige konkrete Vorschläge, die lokal, rechtlich prüfbar und praktikabel sind:

1. Transparenzpflichten verschärfen: Verzeichnisse zur wirtschaftlich Berechtigten sollten aktiv nutzbar sein. Kommunen und Bürger brauchen Einsicht, wer hinter Firmenkäufen steht – nicht nur Formalkäufer.

2. Steuerliche Differenzierung: Ein erhöhter Grunderwerbsteuersatz für juristische Personen bei Wohnkäufen, kombiniert mit Ausnahmen für Nachbarschaftskäufe durch lokale Genossenschaften, würde Anreize setzen.

3. Zweckbindung und Nutzungskontrolle: Wenn eine Wohnung durch Unternehmen erworben wird, könnten Auflagen greifen: Mindestvermietungszeiträume für Langzeitmiete oder Verbote der Zerlegung in zahlreich vermietete Einheiten ohne Genehmigung.

4. Kommunale Vorkaufsrechte nutzen: Gemeinden haben Instrumente wie das Vorkaufsrecht; diese sollten strategisch eingesetzt werden, um sozialen Wohnungsbau und Belegungsmodelle zu sichern.

5. Leere-Immobilien-Abgabe: Eine kommunale Steuer auf länger leerstehende Wohnungen könnte das Halten von Wohnungen als reine Wertanlage unattraktiver machen.

6. Förderung lokaler Käufer: Steuerliche Vergünstigungen oder zinsgünstige Kredite für private Käufer und Wohnungsbaugenossenschaften stärken die Chancen für Bewohner mit lokalem Bezug.

Praktisch heißt das: Wenn die Gemeinde in Port de Pollença oder Palma aktiv wird, braucht sie zuverlässige Daten, klare Zuständigkeiten und den politischen Willen, Instrumente anzuwenden. Das ist nicht simpel, aber möglich – etwa durch abgestimmte Maßnahmen zwischen Inselrat, Gemeinden und der regionalen Steuerverwaltung.

Zum Alltag: Ein Junge auf dem Schulweg an der Carrer de Sant Miquel fragt, warum sein Freund bald in eine andere Schule muss; die Mutter erklärt, dass die Miete zu hoch wurde. Solche Szenen zeigen die menschliche Seite einer Statistik. Wohnraum ist kein abstraktes Gut, sondern der Ort, an dem Leben stattfindet.

Fazit: Die Zunahme von Firmenkäufen ist kein Zufall und auch kein rein technisches Thema. Sie beeinflusst Nachbarschaften, Preise und soziale Balance. Wenn Politik und Verwaltung dem Trend nicht mit Transparenz, gezielten Abgaben und Förderinstrumenten begegnen, verschiebt sich das Gesicht der Insel weiter in Richtung Anlegermarkt. Wer das vermeiden will, muss jetzt handeln – mit Maßnahmen, die rechtlich sauber, lokal durchsetzbar und sozial ausgewogen sind.