Gesa-Gebäude in Palma: Wer rettet das große Leerstandsproblem?

Gesa-Gebäude in Palma: Wer rettet das große Leerstandsproblem?

Kann ein Architekturwettbewerb allein die jahrzehntelange Verwahrlosung des Gesa-Hochhauses in einen lebendigen Kultur- und Innovationsort verwandeln — und für wen würde das dann wirklich arbeiten?

Am Rande des Paseo Marítimo steht ein Baukörper, den Einheimische seit Jahren mit einer Mischung aus Nostalgie und Augenrollen betrachten. An einem milden Mittwochnachmittag sah ich Touristen mit Kameras, eine Rentnerin, die Tauben fütterte, und Handwerker, die in einem benachbarten Café die Stühle abwischten. Dazwischen das hohe Gebäude: leer, fensterlos in Teilen, aber mit einer Dachterrasse, die eine Aussicht anbietet, die man sonst selten so zentral findet. Jetzt hat die Stadt Architekturbüros eingeladen — im Rahmen eines Ideenwettbewerbs — mehr als zwanzig Teams wurden kürzlich hereingelassen, um das Innere anzusehen und Ideen zu entwickeln. Zeitfenster für Entwürfe: bis 1. April; Fläche: rund 30.000 Quadratmeter; veranschlagtes Budget: 91 Millionen Euro. Auf dem Plan stehen öffentliche Nutzungen, Parkplätze und Freiflächen. Die Debatte um die Neugestaltung rund ums Gesa-Gebäude prägt die Planungen. Einige originale Elemente sind geschützt: Volumen, Treppen, und Leuchten von Luis Castaldo; der Urheber der Bauform ist Josep Ferragut.

Klingt gut, aber der Wettbewerb ist nur der Anfang. Ein kritischer Blick zeigt mehrere offene Fragen: Wer zahlt langfristig die Unterhaltung eines solch großen Komplexes? Welche konkrete Mischung aus kulturellen, sozialen und administrativen Nutzungen ist gemeint, wenn bei einem Teil des Projekts von „20 Prozent offen für Vorschläge“ die Rede ist? Wie wird sich der zusätzliche Verkehr rund um die Promenade auswirken, wenn neue Parkplätze geschaffen werden? Und: Wie werden Auswahlkriterien und Entscheidungsprozesse transparent gemacht, damit die verbaute Chance nicht von Bürokratie oder Hinterzimmer-Deals erstickt wird?

Die technische Herausforderung ist real. Denkmalrechtliche Vorgaben erzwingen die Erhaltung von Volumen und bestimmter Innenausstattung: Holzvertäfelungen, Mosaikfliesen, Betonoberflächen der 60er. Das ist gut für die Identität der Stadt, aber zugleich erhöht es Sanierungskosten, weil historische Materialien oft aufwendiger zu restaurieren sind. Ohne eine solide Bestandsaufnahme des Bauzustandes — inklusive Asbest-, Feuchtigkeits- und Tragwerksprüfung — bleibt der kalkulierte Betrag von 91 Millionen eine grobe Zahl. Wer zahlt Nachträge, wenn versteckte Schäden auftauchen?

Was in der öffentlichen Debatte bislang zu kurz kommt: die Frage der Nutzungssicherheit und der sozialen Zugänglichkeit. Ein „Innovationskomplex“ kann leicht in ein Elitenprojekt für Start-ups mit Sitz im Ausland verwandelt werden, wenn keine verbindlichen Vorgaben zur lokalen Verankerung existieren. Daher braucht es verbindliche lokale Vorgaben, wie etwa in Berichten zur Altstadtbelebung diskutiert wird. Ebenso wenig wurde laut den bisherigen Informationen erklärt, wie die Stadt garantiert, dass Teile des Gebäudes dauerhaft für niedrigschwellige kulturelle Angebote, Ateliers, Proberäume oder städtische Sozialeinrichtungen reserviert werden. Gerade an der Promenade, wo einfache Nachbarschaftsangebote rar sind, wäre das für viele ein echter Gewinn.

Ein Alltagsszenario: Frühmorgens joggt eine Nachbarin die Promenade entlang, winkt dem Barkeeper am Café Passeig Mallorca, und blickt zum Gesa-Gebäude, das am Nachmittag vielleicht geöffnet ist — mit einem Künstlerkollektiv im Erdgeschoss, einem kleinen städtischen Archiv, und oben Büroräumen für öffentliche Dienstleistungen. Doch dieses zu erreichen erfordert Planung: barrierefreie Zugänge, klare Öffnungszeiten, und ein Management, das nicht nach zwei Jahren die Türen schließt, weil die Betriebskosten nicht gedeckt sind.

Konkrete Lösungsansätze lassen sich relativ schnell skizzieren und wären Teil eines realistischen Wettbewerbsbriefings:

1) Transparenz und Mitbestimmung: Offenlegung der Finanzierung (inklusive laufender Betriebskosten), klare Bewertungsmaßstäbe des Wettbewerbs und Beteiligungsrunden mit Anwohnern und Nutzergruppen, etwa in Form von drei öffentlichen Werkstätten vor der Entscheidung.

2) Phasenplan und Zwischennutzung: Ein Stufenplan, der zuerst technisch sichere Bereiche freigibt, dazu eine Zulage für temporäre Nutzungen (Pop-up-Kultur, Marktflächen, Ateliers). Das beugt weiterem Verfall vor und schafft Vertrauen.

3) Nachhaltige Haushaltsplanung: Verpflichtende Wirtschaftlichkeitsnachweise der Bewerber inklusive Rücklagen für Instandhaltung, Energieeffizienzmaßnahmen und lokale Beschäftigungsquoten.

4) Klare Nutzungskonzepte: Mindestens 30–40 Prozent der Nutzfläche sollte dauerhaft öffentlich oder sozial orientiert bleiben (Proberäume, Gemeindeangebote, niedrigpreisige Büros), geregelt über langjährige Pachtverträge oder kommunale Trägerschaften.

5) Verkehr und Erreichbarkeit: Statt zusätzlicher Parkflächen sollte geprüft werden, wie sich das Objekt per Fahrrad, Fuß und ÖPNV besser anbinden lässt; begleitende Maßnahmen könnten Zufahrtsregelungen oder Bewohnerparkausweise sein.

Ein letzter Punkt: Denkmalschutz ist keine Einladung zur musealen Versteinerung, sondern eine Verpflichtung zum verantwortungsvollen Umbau. Die Originalelemente von Ferragut und Castaldo zu erhalten, während moderne Technik und Barrierefreiheit eingebaut werden, ist herausfordernd — aber machbar, wenn Architekten, Restauratoren und Nutzer von Anfang an zusammenarbeiten.

Fazit: Der Architekturwettbewerb ist eine Chance, kein Automatismus für gute Ergebnisse. Damit das Gesa-Gebäude mehr wird als ein hübsches Postkartenmotiv von der Dachterrasse, braucht es öffentliche Kontrolle, reale Zusagen zur Nutzung, und ein Finanzkonzept, das Betrieb und Erhalt über Jahrzehnte absichert; andernfalls droht ein Szenario, das Fragen nach Sozialstruktur und Eigentum ähnlich denen aufwirft, die in Wem gehört Palma? behandelt werden. Sonst bleibt das Hochhaus eines Tages wieder nur ein schönes Versprechen über dem Paseo Marítimo — und das ist den Menschen, den Cafés und den Tauben dort nicht anzutun.