Immobilien und Erbschaften auf Mallorca: Jetzt klug handeln, bevor Regeln sich ändern

Warum jetzt handeln? Eine Leitfrage

Die zentrale Frage lautet: Wie schütze ich mein mallorquinisches Eigentum steuerlich und rechtlich so, dass Kinder, Partner oder andere Angehörige später nicht mit unangenehmen Überraschungen konfrontiert werden? Klingt banal, ist es aber nicht. Zwischen Kirchenglocken in Palma und dem Geschrei der Möwen am Hafen verbergen sich steuerliche Fallen, die im Bürokratiegetümmel schnell teuer werden können.

Die harten Fristen: Erbschaftssteuer nicht unterschätzen

In Spanien muss die Erbschaftssteuer grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Todeszeitpunkt bezahlt werden. Das ist keine Empfehlung, das ist Gesetz — und die Praxis ist oft härter als ein Nachmittag am Strand ohne Sonnenschutz. Wer die Frist nicht einhält, läuft Gefahr, Säumniszuschläge zu zahlen. Eine Fristverlängerung ist möglich, muss aber aktiv beantragt werden und zwar spätestens nach fünf Monaten. Viele Betroffene merken erst zu spät, dass Dokumente aus dem Heimatland fehlen oder dass Übersetzungen eine Weile dauern.

Wichtig: Auch wenn am Ende keine Steuer anfällt (sogenannte Nullerklärungen), ist die Abgabe der Unterlagen Pflicht. Das klingt wie eine Fußnote — kann aber teuer werden, wenn man sie übersieht.

Vorweggenommene Erbschaften: Die fünfjährige Überlegung

Was oft übersehen wird, sind die steuerlichen Effekte vorweggenommener Erbschaften. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann – je nach Zeitpunkt und Wertfestsetzung – erhebliche Vorteile bringen. Eine Fünf-Jahresfrist spielt hier eine Rolle: Wer früh überträgt und die Zeitspanne berücksichtigt, kann beim späteren Verkauf der Immobilie steuerliche Nachteile mindern. Allerdings hängt viel von den neuen Referenzwerten im Grundbuch ab. Diese Werte beeinflussen Bemessungsgrundlagen und können sowohl Segen als auch Stolperstein sein. Deshalb gilt: Zahlen und Zeiträume sauber prüfen, am besten mit Sachverständigen.

Schenken statt vererben? Chancen und juristische Fallstricke

Für viele Familien ist eine vorgezogene Übertragung attraktiv. Auf den Balearen sind die Bedingungen für innerfamiliäre Übertragungen derzeit vergleichsweise günstig. Lösungen wie Pflichtteilsverzichtsabfindungen sind möglich und können Steuerlasten mindern. Aber das spanische Erbrecht kennt „legítima“ (Pflichtteil) — das heißt: Nicht alles lässt sich beliebig umschichten. Wer Schenkungen plant, sollte gleichzeitig klären, wie Pflichtteilsansprüche ausgeschlossen oder abgegolten werden können, damit es später keine Erbstreitigkeiten gibt.

Der oft unterschätzte Bereich: Referenzwerte und Dokumenten-Hickhack

Ein Thema, das in der öffentlichen Debatte wenig Gewicht bekommt: die neuen Referenzwerte (valores de referencia) der Finanzbehörde. Sie ändern die Bemessungsgrundlage bei Übertragungen und können den steuerpflichtigen Wert deutlich anheben. Gleichzeitig führen fehlende oder falsch beglaubigte Dokumente aus dem Ausland zu Verzögerungen. Übersetzungen, Apostillen, Sterbeurkunden, Eheurkunden — das Sammelsurium kann Wochen, manchmal Monate kosten. In dieser Zeit laufen Fristen.

Mögliche Reformen aus Madrid – warum das Risiko jetzt zum Handeln drängt

Gerüchte über eine zentralisierte Mindesterbschaftssteuer sorgen für Unsicherheit. Sollte Madrid einheitliche Mindestregelungen durchsetzen, könnten bislang günstige regionale Regeln auf den Balearen an Wert verlieren. Experten raten deshalb, kurzfristig zu prüfen, ob sich durch Schenkungen, Teilschenkungen oder vorweggenommene Erbschaften steuerliche Vorteile sichern lassen, bevor neue Regeln greifen. Aktuelle Freibeträge – etwa bis zu drei Millionen Euro bei bestimmten Vermögensüberlegungen – machen jetzt einige Optionen besonders attraktiv. Aber: Nicht jede Lösung passt zu jeder Familie.

Konkrete Schritte: So reduzieren Sie Risiken

Ein pragmatischer Fahrplan: Erstens: Inventar erstellen – Grundbuchauszug (nota simple), Hypothekenstand, Testamente, Eheverträge. Zweitens: Fristen im Kalender eintragen; sechs Monate bis zur Steuerzahlung, Verlängerung spätestens nach fünf Monaten beantragen. Drittens: Referenzwerte prüfen lassen; ein Gutachten kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Viertens: Bei Schenkungen/Pflichtteilsfragen juristische Beratung einholen—am besten deutsch-spanisch. Und fünftens: Dokumente frühzeitig sammeln und beglaubigen lassen, Übersetzungen planen.

Beratung vor Ort: Was Sie erwarten können

Eine fundierte Kanzleiberatung bringt nicht nur Rechtssicherheit, sondern oft auch handfeste finanzielle Einsparungen. Deutsch-spanische Kanzleien in Palma kennen die lokalen Besonderheiten – vom Notar bis zum Registro de la Propiedad – und können Abläufe beschleunigen. Das spart Nerven, Zeit und Geld. Wer ohne Plan an die Sache herangeht, zahlt oft mehr, als nötig wäre.

Fazit: Keine Panik, aber keine Zeit verlieren

Mallorca bleibt ein attraktiver Standort für Zweitwohnungen und Familienerbstücke. Die Regeln sind jedoch nicht statisch und die Details entscheiden. Unsere Empfehlung: Ruhe bewahren, aber handeln. Prüfen Sie Ihr Portfolio, sammeln Sie Dokumente und sprechen Sie mit Experten. So bleibt die Finca am Meer ein Stück Lebensfreude – und kein bürokratischer Alptraum.

Hinweis: Als Anlaufstelle nennen lokale Kanzleien in Palma deutsch-spanische Beratung und Unterstützung bei allen Schritten, von der Steuerfristverlängerung bis zur Gestaltung von Pflichtteilsverzichtsabfindungen. Ein Beispiel ist ein Büro in der Nähe von Carrer de Catalunya, das erklärt, welche Unterlagen oft fehlen und wie man Fristen sicher einhält.