Wenn Preise steigen, Verkäufe aber fallen: Mallorca zwischen Blase und Alltagsnot

Wenn Preise steigen, Verkäufe aber fallen: Mallorca zwischen Blase und Alltagsnot

Leitfrage: Wie verträgt die Insel steigende Quadratmeterpreise, während die Zahl der Kaufabschlüsse deutlich zurückgeht?

Auf dem Weg vom Mercat de l'Olivar zur Plaça de Cort hört man an diesem heißen Augustnachmittag das Kreischen einer Baumaschine und das leise Gespräch zweier Markthändler – es wirkt wie der Puls einer Stadt, die weiter baut, obwohl weniger Menschen Immobilien kaufen. Im zweiten Quartal wurden auf den Balearen 3.167 Wohnimmobilien veräußert; das sind 13,1 Prozent weniger als vor einem Jahr. Gleichzeitig ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf den Inseln auf 4.311 Euro gestiegen, ein Plus von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Kritische Analyse: Diese Zahlen sprechen von zwei Kräften, die gegenläufig wirken. Auf der einen Seite schrumpft die Zahl der Transaktionen, besonders stark bei Neubauten: Minus 26,4 Prozent, lediglich 609 Verkäufe in diesem Segment. Auf der anderen Seite treiben steigende Preise die Belastung für Bewohner und Käufer in die Höhe; Bestandsimmobilien verteuerten sich stärker (+3,9 %) als Neubauten (+0,6 %). Von den 3.167 Abschlüssen entfielen 2.558 auf Bestandsobjekte – das spricht für eine Nachfrage nach bereits gebauten Wohnungen, nicht nach frischem Angebot.

Was oft untergeht: Der Anteil ausländischer Käufer ist enorm. Fast jede dritte Immobilie (32,3 %) ging an Nicht-Spanier – der höchste Anteil in ganz Spanien. Landesweit lag der Ausländeranteil bei 16 Prozent, mit mehr als 26.800 Käufen. Die größten Gruppen kamen aus EU-Ländern, namentlich Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland. Das sorgt für Kaufkraft an der Spitze des Marktes und erklärt, warum Quadratmeterpreise weiter klettern, obwohl die Masse der Abschlüsse zurückgeht.

Das Raster der Gründe ist vielfältig: begrenztes Bauland, Verknappung innerstädtischer Flächen, anhaltender Interesse von Käufern, die nicht primär hier leben wollen, und ein Markt, der Teile der Nachfrage in Richtung Zweitwohnungen und Ferienvermietung kanalisiert. Hinzu kommen makroökonomische Faktoren – höhere Finanzierungskosten und unsichere Perspektiven – die wahrscheinlich viele Privatkäufer zurückhalten, während Käufer mit liquiden Mitteln selektiv und preisstark einkaufen.

Was im öffentlichen Diskurs fehlt: eine klare Trennung zwischen verschiedenen Nachfragen (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnung vs. Investment), lokal aufgeschlüsselte Zahlen zu Kurzzeitvermietungen und Leerstand sowie eine ehrliche Bilanz über die Belastung der Infrastruktur durch touristische Wohnnutzungen. Es wird kaum darüber gesprochen, wie viel Wohnraum faktisch dem lokalen Markt entzogen ist, weil Immobilien als Renditeobjekte gehalten oder temporär vermietet werden.

Alltagsszene: Vorm Rathaus in Palma diskutieren eine Lehrerin aus Son Gotleu und ein Kellner von der Playa de Palma über die Miete ihres Shared-Apartments. Sie zählen auf den Fingern: wenn das Quadratmeterniveau weiter steigt, bleibt für junge Familien kaum Wohnraum in der Stadt. Die Bäckerei an der Ecke liefert das Beispiel: zwei Wohnungen über dem Laden stehen seit Jahren leer – vielleicht Ferienvermietung, vielleicht Spekulation. Solche leeren Fenster sind in vielen Ortschaften der wirkliche Hinweis auf das Problem.

Konkrete Lösungsansätze: Mehr Transparenz ist der erste Schritt – regelmäßige, fein gegliederte Daten zu Verkäufen nach Verwendungszweck, Kurzzeitvermietungs-Lizenzen und Leerstand müssen öffentlich zugänglich sein. Kommunen sollten prüfen, ob steuerliche Instrumente wie eine progressive Leerstands- oder Zweitwohnungssteuer helfen, Eigentümer zur Vermietung an Dauerbewohner zu motivieren. Priorität beim Erwerb neuer Sozialwohnungen für lokale Haushalte, gekoppelt mit stärkeren Vorgaben für Neubauquoten sozialer Einheiten, könnte zielgerichtet Entlastung schaffen. Zulassungsregeln für Touristenunterkünfte klarer kontrollieren und die Registrierung von wirtschaftlich Berechtigten verbessern, damit Investorenströme sichtbar werden.

Wer handeln muss: Ayuntamientos, Consell de Mallorca und die Balearische Regierung müssen koordiniert vorgehen. Staatliche Unterstützungsprogramme für erschwinglichen Wohnraum und eine bessere Vermittlung zwischen leerstehendem Bestand und lokalen Bedarfsträgern (genossenschaftliche Projekte, kommunale Ankaufsfonds) sind möglich, ohne den Markt komplett umzudrehen.

Fazit: Die Zahlen zeigen eine Insel mit wachsender Preisdynamik an der Spitze und einem schleichenden Rückgang der Transaktionszahlen in der Breite. Das ist kein Naturgesetz, sondern die Folge politischer, planerischer und steuerlicher Entscheidungen – oder ihres Fehlens. Wenn Palma und die Gemeinden nicht transparenter werden und nicht gezielt Wohnraum für die, die hier leben und arbeiten, sichern, wird das Gefühl wachsen: Mallorca ist schön – aber kaum noch bezahlbar fürs tägliche Leben. Wer auf der Plaça de Cort an diesem Nachmittag steht, hört die Baumaschine, sieht die neuen Fassaden – und fragt sich, für wen diese Stadt eigentlich gebaut wird.