Weniger ausländische Käufer – Mallorca zwischen Preisboom und Atempause

Rückgang ausländischer Käufer: Eine Atempause, die wehtut

Am Passeig Mallorca, Espresso stark, die Akustik: Klappern von Espressotassen, Roller in der Ferne, Stimmen vom Markt in Santa Catalina. Eine langjährige Maklerin zog die Schultern hoch: „Die Leute sind nicht weg, sie rechnen nur anders.“ Das passt zu den Zahlen des Statistischen Informationszentrums der Notare (CIEN): Im ersten Halbjahr 2025 sank die Zahl der an Ausländer verkauften Immobilien auf Mallorca um rund 6,8 Prozent auf 2.816 Transaktionen. Diese Entwicklung zeigt sich auch, wenn man die Preisentwicklungen in der Region betrachtet.

Was hinter den Zahlen steckt

Die Balearen halten dennoch einen hohen Ausländeranteil an Käufen – etwa 35,3 Prozent. Deutsche Käufer stellen fast die Hälfte dieser Gruppe, Briten rund 11 Prozent. Aber: Die Quadratmeterpreise für Objekte, die an Ausländer gingen, stiegen im Schnitt auf 4.896 €/m² (Vorjahr: 4.492 €/m²) und werden in der Analyse der zukünftigen Marktpreise detailliert besprochen. Gegenüber 2016 ist das ein Plus von etwa 76 Prozent. Für viele Interessenten ist das schlicht zu viel.

Die Entwicklung seit 2019 zeigt ein klares Muster: Starker Anstieg während der Pandemie, ein Rekordjahr 2021 bei Käufen durch Ausländer, dann ab 2023 die Abkühlung mit teils starken Rückgängen (-31 % im ersten Halbjahr 2023, -20,7 % im zweiten). 2024 brachte Stabilisierung, 2025 nun dieses moderate Minus. So gesehen: kein Zusammenbruch, sondern eine Marktanpassung. Laut Experten gibt es weitere Faktoren, die zu diesem Rückgang beigetragen haben, wie im Bericht über den bar bezahlten Immobilienkäufe erläutert.

Die Leitfrage

Wie kann Mallorca bezahlbar bleiben, ohne den Immobilienmarkt kapitulieren zu lassen? Das ist die zentrale Frage für Politiker, Investoren und Nachbarinnen im Treppenhaus, die morgens das Kind in den Kindergarten bringen. Antworten erfordern Blick über die reinen Verkaufszahlen hinaus.

Aspekte, die oft zu kurz kommen

Erstens: Es sind nicht nur Käuferzahlen, die zählen, sondern die Zusammensetzung des Marktes. Luxus- und Zweitwohnungssegment bleibt stabil, der mittlere Markt schrumpft. Zweitens: Angebotsverknappung entsteht nicht nur durch Nachfrage, sondern durch fehlende Neubauten im bezahlbaren Segment – Genehmigungsverfahren dauern, Baukosten und Vorschriften treiben Kosten hoch.

Drittens: Die Auswirkungen auf Mieter werden wenig diskutiert. Wenn Auslandskäufer seltener zuschlagen, wechseln Immobilien langsamer den Besitzer. Das verhindert kurzfristige Spekulation, aber entlastet Mieter nur begrenzt – weil Preise auf hohem Niveau bleiben. Ein weiterer Aspekt ist, dass fast jede zweite Immobilie auf den Balearen in ausländischer Hand ist. Viertens: Die Einnahmen der Gemeinden aus Grundsteuern und Zweitwohnungssteuern sind kurzfristig gesichert, langfristig kann eine verminderte Transaktionsdynamik aber Investitionen in Infrastruktur bremsen.

Konkrete Chancen und Lösungsansätze

Statt in Ideologien zu verfallen, braucht es pragmatische Maßnahmen:

1. Schnellerer, zielgerichteter Wohnungsbau: Kommunen sollten Baugenehmigungen für Projekte mit verpflichtendem Anteil an bezahlbarem Wohnraum priorisieren und administrative Hürden abbauen. Ein schneller, kleiner Gewinn für Familien in Palma oder Manacor.

2. Förderung von Build-to-Rent: Langfristige Mietprojekte können den Druck auf Kaufmärkte senken. Privatinvestoren lassen sich oft überzeugen, wenn Rendite und Planungsdauer realistisch kalkulierbar sind.

3. Steuerliche Anreize für Einheimische: Zuschüsse, Kaufprämien oder günstigere Hypotheken für Bewohner mit Wohnsitz auf Mallorca könnten den Erwerb für die lokale Bevölkerung erleichtern, ohne ausländische Käufer pauschal auszuschließen.

4. Nutzungsregeln für Zweitwohnungen überdenken: Statt Verkaufseinschränkungen könnten längere Vermietungszeiträume oder lokale Belegrechte für ortsansässige Mieter geprüft werden – sozial gerechter, rechtssicherer und politisch umsetzbarer.

5. Daten und Transparenz: Mehr lokale Daten zu Verkäufen, Leerstand, Kurzzeitvermietung und Baugenehmigungen helfen, Maßnahmen punktgenau zu steuern. Eine transparente Karte, die verrauchte Gerüchte über „leere Häuser“ beseitigt, wäre ein kleiner Fortschritt.

Blick nach vorne: Kleine Zeichen, große Wirkung

Zurück am Café: Die Tafel mit den Inseraten hängt noch, doch in der nächsten Woche könnten zwei Interessenten weniger davorstehen. Das ist für manche Makler ein Flüstern, für die Nachbarin im Treppenhaus spürbar. Die Zahlen des CIEN zeigen eine Talsohle oder nur eine Atempause? Wahrscheinlich Letzteres. Mallorca muss nutzen, was die Atempause bietet: Zeit für Strukturreformen, mehr sozialen Wohnungsbau und bessere Planung.

Das Schöne an der Insel bleibt: Menschen, die hier leben, wissen die Mischung aus Geruch von Meer und Pinien, das Klappern der Märkte und die Ruhe nach der Hochsaison zu schätzen. Wenn Politik und Wirtschaft jetzt kluge, unaufgeregte Maßnahmen ergreifen, kann aus der Atempause eine Chance werden – für bezahlbares Wohnen und ein ausgewogeneres Immobilienangebot.